نظام الرهن العقاري في السعودية | أفضل محامي عقارات 2024
في 13 شعبان 1433 هجريًا، صدر مرسوم ملكي رقم م/49، بـ نظام الرهن العقاري في السعودية، وفي الـ 22 رمضان من ذات العام تم نشره والعمل به رسميًا في المملكة.
ما هو الرهن العقاري؟ وما هي أنواعه؟ وهل يسقط الرهن العقاري في حالة الوفاة؟ وما هي شروط مقابل الرهن العقاري؟ كل هذه الأسئلة وغيرها الكثير، سنجيب عليها خلال السطور القادمة، في دليل شامل عن نظام الرهن العقاري بالمملكة.
نظام الرهن العقاري في السعودية
عبارة عن نظام مالي في السعودية، يُتيح للأفراد الحصول على قرض من البنوك أو المؤسسات المالية لتمويل شراء منزل، كما يتم تعيين العقار كضمان للقرض، مما يعني أن البنك أو المؤسسة المالية يمكنها مصادرة العقار في حال عدم سداد القرض.
ما هو الرهن العقاري؟
عبارة عن عقد ينتقل بموجبه حق عيني من المالك (الراهن) إلى الدائن (المرتهن) على عقار محدد، بحيث يكون العقار ضمانًا لسداد الدين المستحق للدائن، دون أن ينتقل ملكية العقار إلى الدائن.
يختلف الرهن العقاري عن غيره من الضمانات العينية كالرهن الحيواني أو الرهن الحركي أو الرهن الفلاحي، من حيث نوعية المال المرهون وطريقة التسجيل والتنفيذ.
عناصر الرهن العقاري
يتكون الرهن العقاري من ثلاثة عناصر أساسية، على النحو التالي:
- الراهن: يُقصد به الشخص الذي يحصل على العقار، مقابل سداد بعض الأموال على فترات في شكل ديون (المدين).
- المرتهن: يُقصد به مالك العقار، الذي يتم رهنه (الدائن).
- العقار المرهون: هو البيت سواءٌ في شكل شُقة أو بيتًا وغيرها.
شروط الرهن العقاري
وضع نظام الرهن العقاري في السعودية، مجموعة من الشروط، التي يجب توافرها حتى يكون الرهن صحيحًا من الناحية القانونية، ومن أبرزها ما يلي:
- يجب أن يكون الراهن مالكا للعقار وأهلا للتصرف فيه.
- يجب أن يكون العقار مُعينًا وموجودًا وقابلًا للبيع.
- يجب أن يكون مقابل الرهن دينًا ثابتًا أو محددًا أو مآله إلى الوجوب.
ما هي أنواع الرهن العقاري؟
وفقًا لـ نظام الرهن العقاري في السعودية، فإنه يُمكن تقسيم الرهن العقاري، إلى عدة أنواع على النحو التالي:
- الرهن العقاري المسجل: هو الرهن الذي يسجل وفق أحكام نظام الرهن العقاري المسجل، ويكون له أثر في مواجهة الغير، ويتميز بالثبات والوضوح والحماية القانونية.
- الرهن العقاري غير المسجل: هو الرهن الذي لا يسجل وفق أحكام نظام الرهن العقاري المسجل، ولا يكون له أثر في مواجهة الغير، ويعتمد على الاتفاق بين الأطراف، ويعاني من عدم الثبات والضعف والمخاطرة.
- الرهن العقاري العام: هو الرهن الذي يتم على كل العقارات المملوكة للمدين أو التي يمتلكها في المستقبل، ويكون الرهن شاملا لجميع العقارات دون تحديد، ويخضع لأحكام خاصة تنظم حقوق والتزامات الراهن والمرتهن والغير.
- الرهن العقاري الخاص: هو الرهن الذي يتم على عقار معين ومحدد، ويكون الرهن مقتصرا على ذلك العقار فقط، ويخضع لأحكام عامة تنظم حقوق والتزامات الراهن والمرتهن والغير.
- الرهن العقاري الشائع: هو الرهن الذي يتم على عقار مشترك بين أكثر من شخص، سواء كانوا شركاء أو مورثين أو غيرهم، ويخضع لأحكام خاصة تنظم حقوق والتزامات الراهن والمرتهن والشركاء.
- الرهن العقاري الفردي: هو الرهن الذي يتم على عقار ملك لشخص واحد، ويخضع لأحكام عامة تنظم حقوق والتزامات الراهن والمرتهن.
- الرهن العقاري الأصلي: هو الرهن الذي يتم على عقار ملك للمدين نفسه، ويكون الراهن والمرتهن شخصين مختلفين.
- الرهن العقاري الكفالي: هو الرهن الذي يتم على عقار ملك لشخص آخر غير المدين، ويكون الراهن والمرتهن شخصين مختلفين، ويكون الراهن كافلا للمدين بمقتضى عقد كفالة مستقل أو ملحق بعقد الرهن.
- الرهن العقاري الجزئي: هو الرهن الذي يتم على جزء من العقار، سواء كان جزءا ماديا أو حصة معينة، ويخضع لأحكام خاصة تنظم حقوق والتزامات الراهن والمرتهن والغير.
آثار الرهن العقاري
يوجد آثار عديدة لـ الرهن العقاري، ومنها ما يلي:
- الرهن العقاري يمنح المرتهن حق التقدم على جميع الدائنين في استيفاء دينه من ثمن العقار.
- الرهن العقاري يمنح حق المرتهن التتبع في يد أي حائز للعقار.
- الرهن العقاري يمنح حق الاعتراض على ما ينقص قيمة العقار أو يعرضه للهلاك أو العيب.
ما هو الرهن العقاري المسجل؟
عبارة عن عقد يقوم بموجبه المدين بتخصيص عقار معين لضمان دينه، ويسجل هذا العقد في سجل العقارات.
يوجد ضوابط للرهن العقاري المسجل تتعلق بشروط صحة العقد، والأحكام المتعلقة بالتسجيل، والآثار المترتبة على الرهن، وطرق انقضائه.
ما مدى سريان أثر الرهن المسجل؟
أثر الرهن المسجل يسري على كل من يحصل على العقار المرهون بعد تسجيل الرهن، سواء كان مالكًا أو حائزًا أو مشتركًا أو دائنًا معوقًا.
يسري أيضا على الأشخاص الذين لهم حقوق مسجلة على العقار قبل تسجيل الرهن، إذا كانت حقوقهم تتعارض مع حق الرهن.
انقضاء الرهن العقاري المسجل
ينص نظام الرهن العقاري المسجل، على انقضائه في الحالات التالية: ينقضي بأحد الأسباب التالية:
- الأداء الكامل للدين المضمون بالرهن.
- الإبراء الصريح أو الضمني من المرهون له للمرهون عليه.
أسئلة هامة عن نظام الرهن العقاري في السعودية
يوجد أسئلة عديدة، تشغل تفكير المهتمين بقانون الرهن العقاري في المملكة، ومنها ما يلي مع إجاباتها:
ما هي حقوق والتزامات حائز العقار المرهون؟
حائز العقار المرهون هو الشخص الذي يمتلك العقار بموجب عقد مع المرهون عليه، مثل المشتري أو المستأجر أو المنتفع، ونص له نظام الرهن العقاري في السعودية، على مجموعة من الحقوق والالتزامات، على النحو التالي:
الحقوق
- الاستفادة من العقار والدفاع عنه ضد أي تعدي أو اعتداء.
- الاعتراض على أي إجراء تنفيذي يقوم به المرهون له.
الالتزامات
- الحفاظ على العقار وعدم إلحاق الضرر به.
- دفع الرسوم والضرائب المترتبة عليه.
- السماح للمرهون له بمراقبة حالة العقار والتأكد من وجوده.
هل يسقط الرهن العقاري في حالة الوفاة؟
ينص نظام الرهن العقاري في السعودية، على عدم سقوط الرهن العقاري في حالة وفاة الراهن أو المرتهن، بل ينتقل إلى الورثة، ويكون عليهم سداد الدين المضمون بالرهن أو تسليم العقار المرهون إلى الدائن.
كيف يتم رهن المنزل؟
وفقًا لـ قانون الرهن العقاري في السعودية، فإنه يتم رهن المنزل، على النحو التالي:
- إبرام عقد بين الراهن والمرتهن، يحدد فيه مبلغ الدين ومدة السداد وسعر الفائدة (إن وجد).
- يُسجل العقد في السجل العيني للعقار أو في سجل الرهن العقاري المسجل.
- للمرتهن حق التقدم على جميع الدائنين في استيفاء دينه من ثمن المنزل في أي يد يكون المرهون.
ما هي شروط مقابل الرهن العقاري؟
هي أن يكون الدين محددًا أو محدودًا، وأن يكون مستحقًا أو مستحقًا في موعد معلوم، وأن يكون موثقًا بوثيقة رسمية أو عرفية.
هل يجوز التصرف في العقار المرهون؟
نعم، يجوز للمرهون له التصرف في العقار المرهون بالبيع أو الهبة أو الإيجار أو غير ذلك، ما لم يتفق مع المرهون عليه على خلاف ذلك، ولكن يجب أن يبلغ المرهون له المرهون عليه بالتصرف الذي قام به، وأن يحيل عليه حق الرهن.
ما هي الأثار المترتبة على تعرض العقار المرهون للهلاك أو العيب أو نقص قيمته؟
إذا تعرض العقار المرهون للهلاك أو العيب أو نقص قيمته بسبب فعل المرهون عليه أو بسبب تقصيره في الحفاظ عليه، فإن المرهون له يحق له أن يطلب من المحكمة تحويل الرهن إلى عقار آخر أو تقديم ضمان آخر، أو أن يطلب الحكم بالأداء المبكر للدين.
أما إذا تعرض العقار للهلاك أو العيب أو نقص القيمة بسبب سبب خارج عن إرادة المرهون عليه، فإن الرهن ينقضي بالنسبة للجزء المهلك، ويبقى ساريا بالنسبة للجزء المتبقي.
هل يمكن بيع البيت المرهون؟
وفقًا للمادة 11 من نظام الرهن العقاري المسجل، يجوز أن يكون الراهن المدين نفسه، أو كفيلاً عينيًّا يقدّم عقارًا يرهنه لمصلحة المدين ولو بغير إذنه؛ لذا يمكن بيع البيت المرهون بشروط، على النحو التالي:
- أن يكون الرهن مسجلاً وفقًا لأحكام نظام التسجيل العيني للعقار.
- أن يتم الاتفاق على ذلك بين الراهن والمرتهن وتوثيق الاتفاق في صك العقار وسجله.
هل يحق لـ أحد الورثة بيع العقار؟
وفقًا للمادة 13 من نظام الرهن العقاري المسجل، يجوز للراهن أن يبيع حصته في العقار المرهون، أو يتصرف فيها بأي وجه آخر، وينتقل الرهن مع الحصة إلى المشتري أو المتصرف فيها، ويكون له حق التقدم على الراهن الأصلي في استيفاء دينه من ثمن العقار المرهون.
لذا؛ يحق لـ أحد الورثة بيع العقار المرهون إذا كان له حصة فيه، ولم يكن هناك شرط يمنعه من ذلك في عقد الرهن.
أهمية محامي العقارات في قضايا الرهن العقاري في السعودية
يلعب أفضل محامي عقارات في السعودية، دورًا هامًا في قضايا الرهن العقاري، من خلال ما يليك
- تقديم الاستشارات القانونية الصحيحة، للراغبين في الاستفادة من نظام الرهن العقاري في السعودية، سواءٌ كان راهن أو مرتهن.
- تقديم المساعدة في إعداد وتحليل العقود الرهنية والتأكد من صحتها وملاءمتها لمصلحة العميل.
- يعمل المحامي على حماية حقوق العميل وضمان أن تكون العقود عادلة ومتوازنة، وأن تحتوي على شروط وأحكام منصفة للجميع.
- يساعد محامي عقارات في التفاوض مع البنوك والمؤسسات المالية والجهات القضائية المعنية بالرهن العقاري.
- يعمل على تمثيل مصالح العميل والدفاع عن حقوقه في المفاوضات والإجراءات القضائية المتعلقة بالرهن العقاري.
أفضل شركة محاماة في السعودية
تُعد ميثاق العربية، من أفضل شركات المحاماة في السعودية، التي تمتلك نخبة من محامين العقارات والمُستشارين القانونيين، الذين يعملون على تقديم أفضل الخدمات ذات الجودة العالية للأفراد والشركات.
الشركة رائدة في مجال تقديم خدمات الرهن العقاري والدفاع عنه، حيث تتمتع بخبرة واسعة في هذا المجال وتوفر خدمات متكاملة للعملاء الذين يتعاملون مع القضايا العقارية.
تهدف شركة ميثاق العربية، إلى حماية حقوق العميل وتقديم المشورة القانونية اللازمة لضمان تنفيذ عمليات الرهن العقارية بطريقة قانونية وعادلة.
الخدمات القانونية
تمتاز الشركة بشمولية الخدمات القانونية في السعودية، حيث تُقدم خدمات الاستشارات القانونية والتقاضي والتمثيل القانوني وتأسيس الشركات المحلية والأجنبية، أيضًا خدمات تحصيل الديون وصياغة العقود وقانون العمل وحق الامتياز التجاري وغيرها.
رقم أفضل محامي عقارات في السعودية لـ قضايا الرهن العقاري
إذا كُنت تعاني من مشكلة ما ذات صلة بقضايا الرهن العقاري، تواصل مع أفضل محامي عقارات في السعودية، عبر شركة ميثاق العربية، من خلال ما يلي:
- رقم الجوال: 00966570070059
- البريد الالكتروني :info@mithaq.com.sa
- العنوان: جدة حي النعيم ، شارع الأمير سلطان.
الأسئلة الشائعة
ما هو الرهن العقاري؟
عبارة عن عقد ينتقل بموجبه حق عيني من المالك (الراهن) إلى الدائن (المرتهن) على عقار محدد، بحيث يكون العقار ضمانًا لسداد الدين المستحق للدائن، دون أن ينتقل ملكية العقار إلى الدائن.
كيف احصل على رهن عقاري؟
تستطيع الحصول على رهن عقاري وفقًا للقانون في المملكة، بعدة شروط ومن خلال القيام بمجموعة من الإجراءات، تواصل مع أفضل محامي عقارات في السعودية، عبر الرقم 00966570070059؛ لمُساعدتك في الحصول على الرهن بشكل قانوني سليم.
من هو أفضل محامي عقارات في السعودية؟
تمتلك شركة ميثاق العربية، نخبة من أفضل محامين العقارات في السعودية، تستطيع الاستفادة بخدماتهم عبر التواصل على الرقم 00966570070059.
